איך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא? המדריך המלא שלב אחר שלב

מבוא: רגע לפני שאתם צוללים בלוחות המודעות, מתאהבים בדירה עם מרפסת חלומית ומתחילים לדמיין איפה תניחו את הספה, יש שלב אחד קריטי שבלעדיו שום דבר לא יזוז: קבלת אישור עקרוני למשכנתא.

מהו אותו "אישור עקרוני"? בפשטות, זוהי התחייבות ראשונית של הבנק להעניק לכם הלוואת משכנתא בסכום מסוים ובתנאים מסוימים, בכפוף לבדיקות נוספות. זהו האור הירוק שלכם להתחיל לחפש נכס באופן רציני. המדריך הזה ילווה אתכם צעד-צעד בתהליך, כדי שתגיעו מוכנים, בטוחים ותשיגו את האישור שיפתח לכם את הדלת לבית הבא שלכם.

למה אישור עקרוני הוא השלב הראשון והחשוב ביותר?

לפני שנצלול ל"איך", חשוב להבין את ה"למה". קבלת אישור עקרוני מראש מעניקה לכם כמה יתרונות עצומים:

• ידיעת התקציב שלכם: תדעו בדיוק מהו הסכום המקסימלי שהבנק מוכן להלוות לכם, ותוכלו לחפש דירות בריאליות לתקציבכם.

• רצינות מול מוכרים: כשאתם מגיעים לראות דירה עם אישור עקרוני ביד, המוכרים מתייחסים אליכם ברצינות גבוהה יותר. זה נותן לכם יתרון במשא ומתן.

• חיסכון בזמן ועוגמת נפש: אין דבר מאכזב יותר מלמצוא את דירת חלומותיכם רק כדי לגלות שהבנק לא מאשר לכם את המימון הנדרש.

• נקודת פתיחה למשא ומתן: האישור כולל הצעת ריביות ראשונית, שהיא הבסיס למשא ומתן שתוכלו לנהל בהמשך (רצוי בעזרת איש מקצוע) כדי לשפר את התנאים באופן משמעותי.

המדריך המלא: כך תשיגו אישור עקרוני בארבעה שלבים:

שלב 1: איסוף המסמכים הנדרשים הבנק רוצה להכיר אתכם ואת היכולת הפיננסית שלכם. היערכות מראש עם כל המסמכים תזרז את התהליך ותציג אתכם כלקוחות רציניים.

המסמכים הנדרשים לשכירים:

• צילום תעודת זהות + ספח של כל הלווים.

• תדפיסי תנועות עו"ש (עובר ושב) משלושת החודשים האחרונים.

• שלושה תלושי שכר אחרונים.

• אישור על ותק במקום העבודה (במידת הצורך).

• מסמכים על הלוואות קיימות (אם יש).

המסמכים הנדרשים לעצמאיים:

• צילום תעודת זהות + ספח.

• תדפיסי תנועות עו"ש עסקי ופרטי.

• שומה אחרונה שהוגשה למס הכנסה.

• אישור רואה חשבון על הכנסות לשנה הנוכחית.

שלב 2: הגשת הבקשה לבנק ניתן להגיש את הבקשה באחת משתי דרכים:

1. פגישה פרונטלית: קובעים פגישה עם יועץ משכנתאות בסניף הבנק.

2. דיגיטלית: רוב הבנקים מאפשרים היום הגשת בקשה ראשונית דרך אתר האינטרנט שלהם.

שלב 3: מה הבנק בודק? לאחר הגשת המסמכים, הבנק יבצע בדיקה מקיפה של הנתונים שלכם. אלו הפרמטרים המרכזיים:

• גובה ויציבות ההכנסה: הבנק רוצה לראות הכנסה פנויה מספקת כדי לעמוד בהחזר החודשי. הוא בוחן את היציבות התעסוקתית שלכם לאורך זמן.

• היסטוריית אשראי (BDI): הבנק בודק את דוח נתוני האשראי שלכם כדי לוודא שאין לכם "כתמים" פיננסיים כמו צ'קים חוזרים, חשבונות מוגבלים או פיגורים בהלוואות.

• התחייבויות קיימות: הלוואות אחרות, תשלומים גדולים וכרטיסי אשראי נלקחים בחשבון כדי לחשב את ההכנסה הפנויה האמיתית שלכם.

• הון עצמי ויחס מימון: הבנק בודק כמה הון עצמי יש לכם ביחס לשווי הנכס המבוקש.

שלב 4: קבלת האישור (והבנת האותיות הקטנות) אם עברתם את בדיקות הבנק בהצלחה, תקבלו את האישור העקרוני. שימו לב לשני נתונים חשובים:

• סכום האישור: הסכום המקסימלי שהבנק מאשר לכם.

• תוקף האישור: לאישור יש תוקף, בדרך כלל ל 21 יום. חשוב לשים לב לתאריך כדי שלא יפוג באמצע החיפושים.

  שאלות נפוצות ותשובות חשובות:

• כמה עולה להוציא אישור עקרוני? התהליך הוא ללא עלות.

• האם כדאי לפנות לכמה בנקים? בהחלט. פנייה ל-3-4 בנקים מאפשרת לכם להשוות הצעות ונותנת לכם כוח מיקוח. אך חשוב! הגיעו עם התמהיל שאתם רוצים ועליו בקשו הצעות מכל הבנקים, כך תוכלו להשוות בצורה מדויקת את הריביות הניתנות לכם מכל בנק

• קיבלתי סירוב. מה לעשות? סירוב מבנק אחד אינו סוף פסוק. ראשית, חשוב להבין את סיבת הסירוב. ייתכן שניתן לתקן את הבעיה (למשל, סגירת הלוואה קיימת) או שבנק אחר, עם מדיניות שונה, דווקא יאשר את הבקשה. זהו השלב שבו ייעוץ מקצועי יכול לעשות את כל ההבדל.

טיפ הזהב מהמומחים של "הבית הכלכלי":

זכרו: האישור העקרוני הוא רק הצעת הפתיחה של הבנק. הריביות והמסלולים שקיבלתם באישור הם לא סוף פסוק, אלא נקודת מוצא למשא ומתן. בניית תמהיל משכנתא חכם ומותאם אישית וניהול משא ומתן נכון מול הבנקים יכולים לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

אל תתמודדו עם ההחלטה הכלכלית הגדולה בחייכם לבד. תהליך קבלת המשכנתא יכול להיות מורכב ומבלבל. כדי להבטיח שתקבלו את התנאים הטובים ביותר ותיכנסו להרפתקה בראש שקט, אנחנו מזמינים אתכם לשיחת אבחון וייעוץ ללא עלות וללא התחייבות.